Refinance Hipotek Tersulit yang Pernah Ada: Kunci-kunci Utama


Pembiayaan Kembali Hipotek Paling Sulit

Segala puji bagi semua yang baik di dunia ini! Setelah empat bulan dan satu minggu, saya akhirnya dapat membiayai kembali hipotek tempat tinggal utama saya!

Pinjaman awal saya adalah ARM 5/1 sebesar 2,5% yang dimulai pada 1 Agustus 2014, dan direset menjadi 4,5% pada 1 Agustus 2019. Jumlah pinjaman adalah $ 990.000 dan pembayarannya adalah $ 3.920 per bulan.

Pinjaman baru saya adalah 7/1 ARM di 2,625%. Jumlah pinjaman adalah $ 700.711, dan pembayaran bulanan baru adalah $ 2.814.41. Tidak ada biaya untuk melakukan pembiayaan ulang ini. Bahkan, saya dibayar kredit $ 220.

Peningkatan arus kas bulanan $ 1,105,59 membantu menangkal biaya prasekolah dan kesehatan baru. Tapi itu tidak cukup, itulah sebabnya saya perlu menemukan cara baru untuk menghemat dan menghasilkan uang.

Rencana akhir saya adalah melunasi tempat tinggal utama kami pada 1 Oktober 2026, dan tidak pernah mendapatkan hipotek lagi. Tarif hipotek harus turun 0,5% lagi untuk saya pertimbangkan untuk menjalani pembiayaan kembali.

Pembiayaan ulang ini adalah pembiayaan kembali hipotek terberat saya karena waktu yang diperlukan, berbagai bola lengkung yang dihadapi, luka yang ditimbulkan sendiri, frustrasi umum saya dengan pemberi pinjaman yang tidak dikenal, dan pejabat tinggi yang sangat lancang.

Tapi sekarang sudah berakhir dan saya ingin membagikan beberapa takeaways untuk berpotensi membantu Anda membuat keputusan pembiayaan kembali yang lebih baik.

Suku Bunga Rendah, Membuat Perbedaan Besar

Ketika Anda membiayai kembali hipotek, Anda sering mengatur ulang jadwal amortisasi 30 tahun kembali ke nol. Karenanya, jika Anda ingin melunasi hipotek Anda berdasarkan jadwal amortisasi sebelumnya, Anda harus membayar pokok tambahan di atas pembayaran bulanan normal Anda.

Apa yang akan Anda perhatikan dari jadwal amortisasi saya di bawah adalah bahwa meskipun telah diatur ulang, 46% pembayaran saya dibayarkan untuk membayar pokok. Tidak buruk. Ini menarik karena Anda selalu mendengar bahwa selama tahun-tahun awal, sebagian besar pembayaran hipotek Anda digunakan untuk membayar bunga.

Jadwal Amortisasi

Bahkan, pada tahun keempat, pemisahan antara pokok dan bunga mencapai paritas. Dan pada tahun kelima, persentase lebih besar dari pembayaran hipotek jatuh ke membayar pokok daripada bunga.

Jika tingkat hipotek saya di 4,5%, pembayaran bulanan saya akan menjadi $ 3.550 bukan $ 2.814.41. Tetapi $ 2.628 dari $ 3.550, atau 74% dari pembayaran akan digunakan untuk bunga. Menurut standar historis, 4,5% tidak dianggap sebagai tingkat hipotek tinggi.

Dengan kata lain, refinancing sekarang ketika harga sangat rendah tidak hanya meningkatkan arus kas bulanan Anda, tetapi juga secara signifikan meningkatkan persentase pembayaran Anda menuju pokok. Ini seperti mendapatkan spesial dua untuk satu.

Setelah Anda berhasil menutup pembiayaan kembali hipotek Anda, mintalah jadwal amortisasi Anda untuk menghitung angka Anda sendiri. Saya berencana untuk membayar $ 80.000 per tahun dalam pokok tambahan untuk memiliki saldo nol pada tahun 2026.

Pemberi Pinjaman Masih Sangat Ketat

Baik Citibank dan Wells Fargo mengatakan kepada saya bahwa untuk mendapatkan tingkat hipotek terbaik, saya akan membutuhkan skor kredit 800+.

Ketika saya mendapatkan hipotek terakhir saya pada tahun 2014, Citibank mengatakan 760+ cukup baik untuk mendapatkan tingkat hipotek terbaik saat itu.

Saya selalu menyadari bahwa pemberi pinjaman menjadi lebih ketat sejak krisis keuangan. Namun, karena kenaikan besar, saya tidak mengira bank saya akan seketat itu.

Rentang Skor FICO

Bahkan setelah mencicit dengan skor kredit 804, kedua bank masih menempatkan saya melalui pemeras dengan membutuhkan sejumlah besar dokumentasi.

Saya mengatakan kedua bank karena saya awalnya menghabiskan dua bulan mencoba membiayai kembali melalui Citibank. Namun, setelah Citibank menegaskan itu tidak akan memberi saya tarif yang lebih rendah dari yang dijanjikan semula, saya membatalkan 10 hari sebelum menutup tanpa penalti.

Ini adalah luka yang disebabkan diri yang saya sebutkan. Tapi itu dilakukan berdasarkan prinsip dan sedikit keras kepala.

Dengan kata lain, Seluruh proses pembiayaan kembali hipotek saya benar-benar butuh lebih dari enam bulan untuk menyelesaikan!

Meskipun saya masih diperiksa seperti mata-mata yang dicurigai dalam tahanan FBI, rasanya senang mengetahui bahwa kedua bank sangat teliti dengan keuangan saya. Jika bank selengkap ini dengan saya, maka mereka juga harus sangat teliti dengan pemohon hipotek lainnya.

Kita tahu dari data the New York Fed terbaru bahwa skor kredit rata-rata untuk hipotek yang disetujui adalah ~ 760. Berdasarkan saga refinance terbaru saya, saya benar-benar percaya.

Mengingat standar ketat yang digunakan untuk memenuhi syarat seseorang untuk hipotek antara 2010 – 2019, selama penurunan berikutnya, saya tidak melihat jumlah pembantaian yang sama untuk pasar perumahan. Tentu, kita mungkin melihat 10 – 20% koreksi, tetapi bukan 30% – 50% + koreksi yang kita saksikan selama krisis keuangan terakhir.

Akhirnya, baik Citibank dan Wells Fargo mengharuskan saya untuk memiliki rasio pinjaman terhadap nilai 80% atau lebih rendah. Dengan kata lain, saya perlu memiliki setidaknya 20% ekuitas di rumah saya setelah penilai independen melakukan evaluasi.

Jabatan Pimpinan Saya Baru Dikirimkan

Akhir pekan sebelum saya dijadwalkan untuk menandatangani semua dokumen, saya menemukan perusahaan judul itu mengharapkan saya untuk membayar $ 9.662,43 pada penutupan. Hanya melihat nomor itu tidak masuk akal karena pembayaran hipotek bulanan saya, termasuk pokok dan bunga, adalah $ 3.970 pada tingkat reset baru.

Saya pertama kali meminta petugas hipotek menjelaskan jumlah besar. Kemudian pada dasarnya saya meminta petugas judul mengulangi apa yang ditulis petugas hipotek, meskipun mereka berdua berada di rantai email. Keduanya terjebak oleh angka meskipun itu jelas salah.

Untungnya, saya melakukan perhitungan dan membuat mereka sadar bahwa mereka telah menghitung bunga hipotek selama satu bulan yang telah saya bayarkan. Mereka juga menggunakan pernyataan pembayaran lama yang memiliki saldo lebih tinggi. Mereka melewatkan poin kunci ini karena pembiayaan ulangnya begitu lama.

Kejadian yang membuat frustrasi ini membuat saya menyadari bahwa beberapa pemberi pinjaman dan pejabat perusahaan jabatan tidak menyadari kesalahan mereka sendiri atau benar-benar tidak peduli. Selama Anda membayar mereka lebih banyak pada saat penutupan, itu yang penting. Selanjutnya, kejadian ini membuat saya menyadari sekarang peminjam cacat adalah ketika datang untuk memahami semua angka. Tidak heran mengapa begitu banyak pemilik rumah mendapat begitu banyak masalah selama penurunan terakhir.

Saya harus menghabiskan setidaknya satu jam untuk meneliti angka-angka dan menghitung mengapa mereka membebani saya dengan sedikitnya $ 4.551,26 pada penutupan. Dan begitu saya secara matematis mencapai bagian bawah biaya kelebihan penggunaan, mereka bahkan tidak meminta maaf.

Sebaliknya, kepala jabatan itu sebenarnya kesal dia harus mengulangi pernyataan pembiayaan ulang akhir dan berkata, "Saya tidak bekerja di akhir pekan"Meskipun dia mengirim pernyataan akhir awal pada hari Jumat sore dan mengharapkan saya untuk menandatangani dokumen pada Senin pagi.

Jika Anda tidak bekerja di akhir pekan, jangan lakukan ini. Petugas kepala menekan saya untuk pergi dengan penandatanganan meskipun saya tidak nyaman dengan nomor. Petugas kepala juga seperti guru di sekolah dasar yang membuat Anda merasa tidak enak karena mengajukan pertanyaan.

Jika Anda tidak mengerti angkanya, jangan menandatangani dokumen! Mintalah penjelasan yang jelas. Anda punya hak untuk mengerti!

Pada akhirnya, saya dapat mengurangi pembayaran saya pada penutupan menjadi $ 5.111,17 dari $ 9,662.43, perbedaan $ 4,551.26 yang signifikan.

A Refinance Tanpa Biaya Masih Menghabiskan Uang Pada Penutupan

Meskipun pembiayaan kembali hipotek saya tidak mengeluarkan biaya, saya akhirnya menulis cek kepada pemberi pinjaman baru saya dengan imbalan $ 5,111.17. Kedengarannya seperti banyak untuk refinance tanpa biaya kan?

Jadi apa yang terjadi ketika seorang pemilik rumah yang menyelesaikan pembiayaan kembali tanpa biaya masih harus membayar ribuan dolar pada saat penutupan? Untuk yang belum tahu, sepertinya pemberi pinjaman sedang mencoba merobek Anda dengan beberapa biaya licik. Mungkin pemberi pinjaman berpikir bahwa Anda akan menyetujui sejak, setelah berbulan-bulan, Anda begitu dekat dengan garis finish.

Saya memiliki beberapa kekhawatiran yang serupa, terutama ketika perusahaan judul menginginkan saya untuk menulis cek senilai $ 9,626.43 pada saat penutupan. Tapi yakinlah, kreditur tidak mencoba merobek Anda, setidaknya tidak secara langsung. Secara hukum, kreditur harus mengembalikan kelebihan penggunaan kepada Anda dalam waktu 30 hari.

Biarkan saya menunjukkan menggunakan jadwal biaya akhir dari pinjaman saya sebagai contoh sehingga Anda dapat melihat semua biaya pembiayaan kembali dan kredit untuk Anda sendiri.

Mengapa pembiayaan ulang tanpa biaya membutuhkan uang pada saat penutupan

Seperti yang dapat Anda lihat dari pernyataan refinance akhir, ada banyak biaya ketika datang untuk refinancing hipotek. Satu-satunya biaya yang bisa dihindari jika bank lebih efisien, adalah biaya tambahan Lock Rate $ 875,89.

Kredit $ 6.131,22 mencakup semua biaya plus memberi saya saldo $ 220 jatuh tempo. Alasan saya harus datang dengan cek $ 5.111,17 pada penutupan adalah karena:

  1. Harus membayar premi asuransi pemilik rumah sepanjang tahun sebesar $ 1.267,05.
  2. Harus membayar $ 3,844.12 dalam bunga hipotek di 4,5% dari 9/1/19 – 10/11/19. Pernyataan itu mengatakan saya hanya berhutang $ 3.464, itulah sebabnya saya memiliki saldo $ 220 jatuh tempo.

Oleh karena itu, $ 5,111.17 adalah uang yang harus saya hutangkan. Saya sebelumnya telah memilih untuk membayar premi asuransi pemilik rumah tahunan saya dengan angsuran bulanan tanpa biaya tambahan. Tetapi untuk membiayai kembali, undang-undang mengharuskan premi asuransi pemilik rumah tahunan dibayarkan secara penuh.

Di mana keterlambatan refinance membuat saya membayar tingkat bunga 4,5% dari 9/1/19 – 10/11/19 alih-alih tingkat bunga 2,625%. Saya akhirnya membayar bunga $ 36,14 lebih banyak sehari selama 41 hari, yang totalnya $ 1,481.74.

Tidak mengantisipasi dua ekstensi tingkat adalah kesalahan perhitungan yang penting di pihak saya. Saya dengan naif memercayai panduan petugas pinjaman untuk menyelesaikan pembiayaan kembali dalam waktu 2,5 bulan.

Di sisi positif, saya masih mendapatkan 84 bulan di 2,625% di bagian belakang mulai dari 10/11/2019.

Jika Anda memiliki ARM, pelajarannya adalah mencoba dan menyelesaikan pembiayaan kembali sebulan sebelum reset daripada setelah reset. Selanjutnya, jika Anda hampir menyelesaikan pembiayaan kembali Anda dengan satu bank, seperti saya sebelumnya, hitung potensi biaya kelebihan penggunaan sebelum Anda memutuskan untuk pergi dengan bank lain.

Anda kemungkinan besar juga harus datang dengan uang tunai pada penutupan untuk pembiayaan tanpa biaya Anda, jadi bersiaplah.

Jangan Lakukan Perubahan Keuangan Besar

Selama proses pembiayaan kembali Anda, jangan membuat perubahan finansial yang tiba-tiba dan besar. Ini termasuk:

  • Membeli mobil
  • Melakukan investasi besar
  • Setoran atau penarikan besar
  • Pertanyaan kredit
  • Ubah penghasilan Anda
  • Mengganti pekerjaan
  • Kehilangan pekerjaanmu
  • Perubahan pada kepercayaan Anda yang dapat dibatalkan

Harapkan setiap langkah keuangan akan diteliti selama jendela pembiayaan normal. Jika Anda akhirnya harus memperpanjang kunci tarif Anda, maka Anda harus ekstra hati-hati.

Dengan setiap ekstensi, saya harus mengirim laporan bank dan laporan broker baru. Setelah mengirim pernyataan baru, saya kemudian diminta menjelaskan sejumlah transaksi.

Dalam satu email dari petugas hipotek, dia memintaku jelaskan 36 transaksi yang terjadi di akun giro dan tabungan saya. Transaksi-transaksi ini termasuk kredit dari 18 investasi crowdfunding real estat saya, panggilan modal untuk beberapa ekuitas swasta dan dana hutang ventura, cek penggantian biaya, dan berbagai kredit yang berasal dari dividen dan penjualan aset.

Stres saya berlanjut karena saya harus mendapatkan cek kredit lain karena validitas yang asli habis setelah dua bulan. Ini menciptakan kecemasan yang tidak perlu karena saya perlu mendapatkan lebih dari 800 lagi untuk mempertahankan tingkat 2,625% saya. Seperti yang Anda ketahui, beberapa pertanyaan kredit dalam waktu singkat dapat merusak skor kredit Anda. Untungnya, skor saya keluar sama di 804 lagi.

Refinance Untuk Fleksibilitas Keuangan

Beberapa orang bertanya mengapa saya tidak membayar hipotek $ 700.711 karena saya mentransfer lebih dari $ 1.000.000 ke Wells Fargo untuk mendapatkan tingkat harga hubungan. Saya masih memiliki sisa $ 300.000 untuk diinvestasikan.

Ketika saya pikir saya hanya bisa membiayai 3 %%, saya sangat mempertimbangkan untuk membayar hipotek menjadi $ 500.000. Namun, begitu saya bisa menurunkan tingkat hipotek menjadi 2,625%, saya merasa tingkat itu terlalu rendah untuk dilunasi, terutama karena kurva hasil dibalik.

Pada satu titik selama proses pembiayaan kembali, saya bisa mendapatkan 2,5% bebas risiko dari uang tunai saya dengan membuka rekening tabungan online atau membeli obligasi Treasury 3 bulan. Meskipun tingkat uang tunai lebih rendah sekarang, perbedaannya sangat sempit sehingga membuat agresif membayar hipotek langkah yang optimal.

Selain itu, saya tidak punya uang tunai $ 700.711, hanya sekitar $ 200.000. Saya harus menjual sekuritas senilai $ 500.000 dan membayar pajak, yang selalu menurun.

Saya ingin memiliki lebih banyak fleksibilitas dengan uang saya dengan tidak tenggelam begitu banyak ke tempat tinggal utama kami. Jika ada resesi di cakrawala, saya ingin memiliki cukup uang tunai untuk membeli saham, properti sewaan, atau real estat komersial di suatu tempat di jantung.

Akhirnya, jika saya berubah pikiran dan ingin membayar hipotek secara agresif saya masih bisa. Mengingat pembiayaan kembali tidak memerlukan biaya, saya memberi saya fleksibilitas maksimum.

Selalu Ambil Tindakan Untuk Menghemat Uang

Meskipun pembiayaan kembali hipotek terakhir saya adalah PITA yang nyata, saya senang saya melakukannya.

Saya tidak hanya dapat menulis serangkaian pos pendidikan untuk membantu pembaca membuat keputusan pembiayaan kembali hipotek yang lebih baik, tetapi saya juga akan menghemat lebih dari $ 90.000 dalam biaya bunga hipotek selama tujuh tahun.

Membiayai kembali hipotek Anda. Membiayai kembali pinjaman siswa Anda. Manfaatkan penawaran kartu kredit April 0% jika Anda membutuhkan penangguhan hukuman. Hindari meminjam uang untuk mobil. Saat kita menghadapi masa depan ekonomi yang tidak pasti, sekaranglah saatnya untuk mengambil keuntungan dari suku bunga yang lebih rendah untuk memperkuat arus kas Anda.

Pembaca, saya ingin mendengar tentang pengalaman pembiayaan kembali hipotek terbaru Anda. Apakah Anda mengetahui ada kesalahan yang dilakukan oleh pemberi pinjaman yang perlu diperbaiki? Berapa lama refi Anda mengambil dari awal sampai akhir? Apakah Anda mengalami satu atau dua ekstensi tarif?

<! –

->